Défiscalisation LMP et LMNP à Avignon, Vaucluse, Provence et PACA

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Défiscalisation LMP et LMNP à Avignon, Vaucluse, Provence et PACA

REFORME DU REGIME DE LA LOCATION MEUBLEE

Redéfinition du loueur professionnel
Auparavant, étaient considérées comme loueurs professionnels, les personnes inscrites en cette qualité au RCS ou qui retiraient de cette activité plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou 50% de leur revenu global.

Désormais, est loueur professionnel le contribuable inscrit au RCS + retirant de son activité plus 23 000 euros de recettes annuelles + ces recettes annuelles doivent par ailleurs excéder le total des autres revenus professionnels.


Cette nouvelle définition est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2009 y compris aux locations en cours.

Mesures transitoires : le montant des recettes liées à des locations commencées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette date est multiplié par 5. Cette majoration est dégressive dans le temps2.


Régime des loueurs professionnels
Auparavant, les loueurs en meublés professionnels étaient exonérés de taxe sur la plus-value lorsqu’ils exerçaient leur activité depuis plus de 5 ans et que la moyenne des recettes des deux exercices précédents n’excédait pas 250.000 euros HT. Ils pouvaient déduire de leur revenu imposable sans limitation les déficits nés de la location, mais pas ceux nés avant la mise en location.

Désormais, les plus-values de cessions de locaux loués, réalisées par des loueurs professionnels exerçant cette activité depuis 5 ans relèvent du régime des plus-values professionnelles. Elles seront totalement exonérées si les recettes annuelles ne dépassent pas 90.000 euros et partiellement si elles se situent entre 90.000 euros et 126.000 euros3.

Les déficits nés avant la livraison de l’immeuble lors de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont désormais imputables : ils le seront par 1/3 dès l’année d’achèvement ou de livraison. Si avant la fin de la 3ème année, le loueur redevient non-professionnel, il perdra ce droit à imputation.

1 Au moins un membre du foyer fiscal.
2 Elle est diminuée de 2/5 du montant de recettes par année écoulée depuis le début de la location dans la limite de 10 ans. Exemple : location depuis 2005, soit depuis 4 ans. Recette pour 2009 : 26 000 euros. La recette majorée sera pour 2009 de 88 400 euros (26 000 x 5) - (26 000 x 2/5 x 4).
3 Les activités d’hébergement telles que gîtes ruraux, meublés de tourisme, chambres d’hôtes et les locations assorties de prestations de services ne sont pas concernées par ce changement.
4 Applicable soit :
- aux logements acquis neufs (promesse d’achat signée après le 1er janvier 2009) ou en état futur d’achèvement (même si la réservation est antérieure) entre ces dates,
- aux logements acquis entre ces dates et dont la transformation est achevée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition,
- aux logements acquis et réhabilités entre ces dates,
- au logement que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet entre ces dates d’une demande de permis de construire (sous réserve que la construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant la demande.
5 Arrêté du 30 décembre 2008 paru au JO du 31 décembre 2008.
6 Qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de la date d’acquisition du logement à transformer.
7 Et par les arrêtés du 24 mai 2006 et du 8 mai 2007.

NOUVEAU REGIME LMNP SCELLIER BOUVARD

Nouvelle réduction pour les résidences meublées :
L’article 8B de la loi de finances rectificative pour 2009 met en place le mécanisme LMNP Scellier ou amendement Bouvard qui s'accompagne, en plus de la récupération de la TVA, d'une réduction d’impôt de 25% pour certaines résidences services.

Le LMNP Scellier ou Bouvard concerne tous les propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.

Le statut LMNP Scellier procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts, perçus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Avec le LMNP Scellier amendement Bouvard, vous bénéficiez de :
Récupération de la TVA (19,6 % dans le neuf ou TVA sur travaux dans l'ancien)
Réduction d'impôt
Rentabilité locative
Loyers garantis par bail commercial

• le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt applicable sur un montant maximum de 300 000€ HT.
• 25% du prix de revient HT de l'investissement pour les acquisitions réalisés en 2009 et 2010.
• 20 % du prix de revient HT de l'investissement pour les acquisitions réalisés en 2011 et 2012.
• vous disposez d'un droit à certains abattements (actuellement de 50 % des bénéfices BIC) selon le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel), après le crédit ou si paiement comptant.
• les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers...) sont imputables sans plafonnement sur les loyers et reportables en cas de déficit des BIC sur les 6 années suivantes .

La réduction d'impôt dite amendement Bouvard, est répartie de façon linéaire sur 9 ans. Cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou acquisition si postérieure. Il est possible de reporter pendant 6 ans la fraction de la réduction d’impôt excédent l’impôt dû.

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